Monthly Archives: พฤษภาคม 2021

หากเกิดอุบัติเหตุในหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดฯ ใครจะต้องผิดชอบ?

หากเกิดอุบัติเหตุในหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดฯใครจะรับผิดชอบ?

IRMNEXT เผยนิติบุคคลต้องมีหน้าและความรับผิดชอบนิติบุคคลบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ยืนยันต้องมีหน้าที่ในการบำรุงและซ่อมแซมอุปกรณ์ต่าง ๆ พร้อมทั้งชดใช้และเยียวยาค่าเสียหายที่เกิดจากทรัพย์สินส่วนกลาง

..ที่ผ่านมามีเหตุการณ์คัดแย้งระหว่างเจ้าของร่วมหรือผู้อยู่อาศัยกับนิติบุคคลอย่างต่อเนื่อง เพราะในอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรนั้นมีลูกบ้านอยู่จำนวนมาก ทั้งปัญหาเรื่องความพึงพอใจด้านต่าง ๆ และปัญหาเรื่องความปลอดภัย ซึ่งมีทั้งเรื่องเล็กน้อยที่ตกลงกันเองได้และเป็นเรื่องใหญ่ที่ได้รับความสนใจจากสังคม เนื่องจากความไม่รับผิดชอบและการตกลงกันไม่ได้ของคู่กรณีทั้ง 2 ฝ่าย จึงทำให้เกิดคำถามตามมาว่าใครจะรับผิดชอบหากเกิดปัญหาหรืออุบัติเหตุที่มีสาเหตุมาจากทรัพย์สินในโครงการ

..ตัวอย่างเช่น ผู้อยู่อาศัยในโครงการขับขี่รถจักรยานยนต์แล้วโดนไม้กระดกชนหัวบริเวณทางเข้าหมู่บ้าน ผู้ประสบอุบัติเหตุครั้งนี้ต้องเข้ารับการรักษาตัวในโรงพยาบาล หลายคนคงอยากรู้ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่ารักษาพยาบาล ในฐานะที่ค่ำหวอดอยู่ในหน้าที่การบริหารทรัพย์สินคิดว่าเรื่องนี้ต้องเริ่มต้นจากทรัพย์สินของหมู่บ้าน ซึ่งนิติบุคคลเป็นผู้ที่มีหน้าที่และรับผิดชอบในการบำรุงและซ่อมแซม เนื่องจากได้เก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วมไปแล้ว ดังนั้น หากเกิดปัญหาต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นอุบัติเหตุหรือข้อบกพร่องของทรัพย์สินส่วนกลาง นิติบุคคลจึงมีหน้าที่ในการตรวจสอบและรับผิดชอบค่าเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดจากความบกพร่องของทรัพย์สินส่วนกลาง

..อย่างไรก็ตาม เรื่องความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญ เมื่อเกิดปัญหาแล้วจะต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียดว่า เกิดจากความบกพร่องในการปฏิบัติหน้าที่ของพนักงานรักษาความปลอดภัย หรือเกิดจากความเสื่อมและชำรุดของอุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่าง ๆ รวมทั้งพิจารณาถึงเรื่องความประมาทเลินเล่อของแต่ละบุคคลด้วย

ดังนั้น การใช้ชีวิตประจำวันในหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม เจ้าของร่วมจำเป็นอย่างยิ่งจะต้องสอดส่องดูแลเพื่อเป็นหูเป็นตาว่าอุปกรณ์ส่วนไหนชำรุดหรือมีปัญหาในการใช้งานจะต้องแจ้งกับนิติบุคคลเพื่อแก้ไขทันที เพื่อป้องกันมิให้เกิดเหตุการณ์เลวร้ายต่าง ๆ ขึ้น อย่าไปคิดว่าเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลเท่านั้น เนื่องจากพนักงานในโครงการอาจไม่รู้ว่าอุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกใดบ้างที่มีปัญหา

.ทั้งนี้ IRMNEXT มีประสบการณ์ในการบริหารทรัพย์สินทั้งในอาคารชุดและบ้านจัดสรรมากว่า 27 ปี ทั้งการจัดประชุมใหญ่และจดทะเบียนนิติบุคคล

สนใจสอบถามข้อมูลการให้บริการเพิ่มเติมได้ที่ โทรศัพท์ 0-2204-1077-82 หรือ www.irm.co.th

ข้อควรรู้ ก่อน ซื้อคอนโด!!

ที่อยู่อาศัยประเภท “คอนโด มิเนียม” ปัจจุบันได้รับความนิยมสำหรับคนกรุงเทพฯ เนื่องจากสามารถตอบรับไลฟ์สไตล์คนเมืองได้อย่างลงตัว ทำให้เกิดอาคารใหม่ๆ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าจำนวนมาก แต่ทว่าคอนโดเกิดใหม่เหล่านี้มีทั้งที่ขายได้หมดและขายได้เพียงบางส่วน เช่น ขายได้เพียง 20% และอีก 80% เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการ

..การขายไม่หมดอาจทำให้เกิดปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าใช้จ่ายที่อาจทำให้ผู้บริโภคเสียเปรียบ หากไม่ทราบว่าต้องรู้อะไรบ้างเมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่นำมาใช้ในการบริการจัดการภายในอาคาร

..สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนแรกที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะต้องเตรียมก็คือ เงินกองทุน ซึ่งกฎหมายระบุว่าเงินกองทุนมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลาง โดยเฉพาะการบำรุงรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูง เช่น ซ่อมแซมหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ลิฟต์โดยสาร หรือการทาสีใหม่ทั้งอาคาร เงินกองทุนนี้จะเก็บประมาณ 10 เท่าของค่าส่วนกลาง เช่น หากต้องจ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา 50 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ผู้อยู่อาศัยจะต้องจ่ายค่ากองทุน 500 บาท/ตร.ม. ซึ่งต้องจ่ายนอกเหนือจากราคาห้องที่ซื้อ เช่น ซื้อคอนโดขนาด 40 ตารางเมตร จะต้องจ่ายค่ากองทุนจำนวน 2 หมื่นบาท (40×500) ผู้ซื้อคอนโดจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไว้โดยทางผู้ขายจะชี้แจงเรื่องนี้อยู่แล้ว ส่วนเงินกองทุนจะจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้ว

..นอกจากนี้ ยังต้องมีค่าส่วนกลางซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายและค่าบริการต่างๆ ประจำเดือน เช่น เงินเดือนพนักงาน แม่บ้าน ธุรการ รวมทั้งรายจ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาส่วนกลางของอาคาร ปกติแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะมีการเก็บล่วงหน้า 1-2 ปี ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละอาคาร สำหรับค่าส่วนกลางนั้นคำนวณจากพื้นที่ห้องแล้วคูณด้วยอัตราค่าจัดเก็บ เช่น พื้นที่ 40 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง ตร.ม.ละ 50 บาท (40x50x12= 2.4 หมื่นบาท)

..ปัญหาที่เกิดขึ้นกับการจัดเก็บค่าส่วนกลางที่ผ่านมา คือ ไม่สามารถเก็บจากห้องที่ยังไม่ได้ขายได้ซึ่งอาจมีมากถึง 80% ของจำนวนห้องทั้งหมด ตามกฎหมายระบุว่า หลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว ห้องที่ยังขายไม่หมดผู้ประกอบการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลาง แต่ส่วนใหญ่มักบ่ายเบี่ยงหรือมีการอนุโลมขอจ่ายเป็นรายเดือนได้ 1 ปี หลังจากนั้นจะต้องจ่ายทั้งหมดเข้าบัญชีของนิติบุคคล หรือให้นิติบุคคลคิดเบี้ยปรับการชำระค่าส่วนกลางล่าช้า..ปัญหานี้ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ไม่ทราบข้อมูลทำให้เสียเปรียบ และเสียโอกาสที่จะได้รับดอกเบี้ยจากธนาคาร เนื่องจากช่วงแรกผู้ประกอบการมักใช้บริษัทในเครือทำหน้าที่บริหารทรัพย์สินของอาคาร ดังนั้น ผู้บริโภคควรศึกษาข้อมูลเพื่อป้องกันมิให้เสียสิทธิในการอยู่อาศัยในอาคารชุด.

โดย…ธนันทร์เอก หวานฉ่ำ ประธานกรรมการฯ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์ (IRM).

“ทุกปัญหาที่อยู่อาศัยของคุณ..ให้เราดูแล”

เลือก IRMNEXT

——————————————

รับปรึกษางานบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และคอนโด ด้วยทีมงานมืออาชีพ

Call center : 022041077/086-331-2054

Website : www.irm.co.th

ที่ตั้งบริษัท : https://goo.gl/maps/hBRaxuSYT9wAbnKm7

#IRMNEXT#BetterlivingBetterSolution

#บริษัทบริหารอาคารชุด#บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร#บ้านโครงการใหม่

พ.ร.บ. จัดสรรใหม่ คุ้มครองผู้บริโภค หรือ ผู้ประกอบการ!!

เรียกได้ว่าเป็นอีกหนึ่งคำถามฮอตฮิต ที่หลายๆท่านเข้ามาปรึกษาเราเกี่ยวกับเรื่องการแก้ พ.ร.บ.จัดสรร โดยเฉพาะเรื่องโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือโฉนดที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีทำให้เกิดความชัดเจน เพราะเรื่องนี้เป็นเรื่องละเอียดอ่อนสำหรับผู้พัฒนาบ้านจัดสรรที่มักสร้างความเข้าใจผิดแก่ลูกค้า

….การเปลี่ยนแปลงกฎหมายดังกล่าว จะทำให้การบริหารจัดการของผู้บริหารทรัพย์สินมีความชัดเจนมากขึ้น เพราะก่อนหน้านี้ไม่มีคนกลางเข้ามาตรวจโอนสาธารณูปโภค เมื่อมีคณะกรรมการจากภาครัฐเข้ามาทำหน้าที่จะทำให้เกิดความน่าเชื่อถือมากขึ้น นอกจากนี้แล้ว ผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องชี้แจงให้ผู้อยู่อาศัยทราบว่าหากส่วนกลางตกไปเป็นของสาธารณะแล้วจะเกิดผลกระทบทางด้านใดบ้าง เช่น ทำให้มูลค่าโครงการลดลงเนื่องจากความเสื่อมโทรมของโครงการ ดังนั้น จะต้องให้ความรู้แก่ผู้อยู่อาศัย” นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กล่าว

..โดยสาระสำคัญที่เกี่ยวข้องต่อผู้ซื้อบ้านจัดสรร และผู้ประกอบการนั้น คือ เรื่องโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือโฉนดที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ เช่น สนามหญ้า ทางเดิน สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งก่อนหน้านี้ไม่ได้จดแจ้งไว้หลังโฉนดว่าเป็นที่ดินส่วนกลางสำหรับสาธารณะ ซึ่งอาจถูกนำไปโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ จึงมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค โดยระบุไว้หลังโฉนดว่าที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินไม่สามารถโอนได้ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ประกอบการนำเอาที่ดินส่วนกลางดังกล่าวไปทำอย่างอื่น หรือโอนให้บุคคลอื่น นอกจากเป็นการโอนที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรร หรือตามกฎหมายเวนคืนที่ดิน

..นอกจากนี้แล้ว ยังมีการแก้ไขเรื่องการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรร เดิม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินปี 2543 ระบุว่า เมื่อผู้ประกอบการสร้างสาธารณูปโภคเสร็จเรียบร้อย และดูแลครบ 1 ปี ให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร และทำการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล โดยจะต้องมีการซ่อมแซมให้เกิดความสมบูรณ์ ที่ผ่านมา จึงมีปัญหาต่างๆ เกิดขึ้น และไม่สามารถโอนได้ กฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนแปลงว่าเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลแล้วสามารถโอนสาธารณูปโภคได้เลย โดยจะมีคณะกรรมการกลางจากภาครัฐเป็นผู้ตรวจสอบความสมบูรณ์ของสาธารณูปโภคก่อนส่งมอบให้แก่นิติบุคคล แต่หากไม่สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลได้ หรือมีองค์ประชุมไม่ครบ หรือมีมติไม่จัดตั้งนิติบุคคล หากครบ 180 วันแล้ว ผู้ประกอบการสามารถโอนสาธารณูปโภคให้แก่เทศบาล หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ทันที

..นายธนันทร์เอก กล่าวต่อว่า การแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินในครั้งนี้ ทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการจะได้รับประโยชน์จากการคุ้มครองของกฎหมาย โดยในส่วนของผู้บริโภคนั้นสามารถมั่นใจได้ว่าพื้นที่ส่วนกลางจะไม่ถูกนำไปใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นโดยผู้ประกอบการ และเรื่องการโอนสาธารณูปโภคโดยอัตโนมัติหลังจากได้จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นจะมีการตรวจเรื่องความสมบูรณ์โดยคณะกรรมการกลางจากกรมที่ดิน ทำให้ลดความขัดแย้งระหว่างทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการได้ที่สำคัญหากโครงการใดไม่จดทะเบียนนิติบุคคล

..อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต้องทราบว่าที่ดินส่วนกลางจะตกเป็นของสาธารณะที่อยู่ภายใต้การดูแลของเทศบาลไม่ใช่ของนิติบุคคลอีกต่อไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยในโครงการ เช่น เรื่องความปลอดภัย ความสงบ การดูแลอื่นๆ ฯลฯ เนื่องจากใครก็สามารถเข้ามาในโครงการได้ ดังนั้น จะต้องตระหนัก และวิเคราะห์อย่างละเอียดในเรื่องนี้ ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการที่เคยประสบปัญหาเรื่องผู้อยู่อาศัยไม่ยอมรับสาธารณูปโภค

เนื่องจากมีข้ออ้างที่ไม่มีเหตุผลทำให้ผู้จัดสรรต้องดูแลพื้นที่ส่วนกลางตลอดไปก็จะไม่เกิดขึ้นอีก ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงกฎหมายในครั้งนี้จะคุ้มครองทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการ

“ทุกปัญหาที่อยู่อาศัยของคุณ..ให้เราดูแล”

เลือก IRMNEXT

——————————————

รับปรึกษางานบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และคอนโด ด้วยทีมงานมืออาชีพ

Call center : 022041077/086-331-2054

Website : www.irm.co.th

ที่ตั้งบริษัท : https://goo.gl/maps/hBRaxuSYT9wAbnKm7

#IRMNEXT#BetterlivingBetterSolution

#บริษัทบริหารอาคารชุด#บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร#บ้านโครงการใหม่